10/07/2021 18:45
Le marché immobilier devra rebondir avec de nouvelles tendances comme la formation de complexes industriels-urbains. Ce modèle permettra d'optimiser la valeur des terres et le processus de production, de répondre aux besoins d'installation sur site et d'offrir une haute qualité de vie à une nouvelle communauté, à proximité du lieu de travail.
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La coentreprise VSIP a développé le modèle de VSIP 1 de parc industriel.

Récemment, la Société immobilière Kim Oanh et son partenaire étranger Frasers Property Vietnam ont signé une stratégie de développement global pour le projet urbain et industriel de Nam Kim. Frasers Property entreprendra la construction d'un parc industriel et logistique d'une superficie de près de 80 ha. Sur les 26 ha restants, des zones résidentielles y seront construites.

À Binh Duong (Sud), la coentreprise VSIP a développé le modèle de VSIP 1 comme un parc industriel mais pas seulement… En plus des usines de fabrication, le projet compte également de nombreux immeubles d’appartements tels que Canary Cocoland, le grand centre commercial Aeon Mall Binh Duong Canary, les banques BIDV, Vietcombank et Dông A, ainsi qu’un hôtel 4 étoiles.

Selon Huynh Quang Hai, vice-président exécutif de la Compagnie de développement des parcs industriels du Vietnam, il y a une vingtaine d'années, les planificateurs de VSIP n'avaient peut-être pas imaginé qu'un jour le parc industriel développerait en une zone urbaine animée d'envergure internationale comme celle-ci. "La demande vient des investisseurs. Les usines ont besoin de plus qu'un simple espace de production. Elles ont besoin de logements pour les experts, d’écoles pour leurs enfants, de restaurants, de services, de salles de conférence et de banques au sein des parcs industriels", a expliqué M. Hai.

Grâce à cette expérience, VSIP a appliqué à Bac Ninh (Nord) ce même modèle de complexe industriel-urbain pour planifier 200 ha de zone urbaine et 500 ha de parc industriel. Jusqu'à présent, la zone industrielle est occupée à 100%, tandis que la zone urbaine ne l’est qu’à 50%.

Pourquoi les zones industrialo-urbaines sont-elles devenues si attractives ? Le développement de l'Industrie 4.0 a entraîné des changements majeurs. Les nouvelles technologies telles que l'impression 3D et les changements dans les capacités de recherche et développement dans les centres de fabrication ont permis de concentrer les chaînes de valeur de la production industrielle en un seul endroit, conduisant à l'intégration de zones urbaines et de recherche où la production industrielle est vitale.

Organisation spatiale des zones urbaines
associée au foncier industriel


Le Vietnam est confronté à une opportunité d’étendre l'écosystème de production industrielle et développer des parcs industriels propres et mobilisant les hautes technologies, une condition nécessaire au modèle d'intégration industrielle-urbaine. La question importante est de savoir comment les investisseurs choisissent la stratégie de planification pour optimiser ce modèle, tout en minimisant les risques.

Selon le cabinet d'urbanisme enCity, il existe trois grands types d'organisation spatiale des zones urbaines associées aux terrains industriels. Le premier est le modèle de parc industriel entouré d'une zone urbaine. La zone urbaine est basée sur la valeur du parc industriel pour augmenter la valeur du terrain. Cette méthode est assez courante dans les provinces qui commencent tout juste à s'industrialiser, lorsque les zones industrielles apportent une valeur supérieure aux terres adjacentes.

Le second est une zone industrielle située à proximité d’une zone urbaine. Ce type est courant dans les endroits où l'industrie s'est développée (comme à Singapour ou dans la province de Binh Duong), les parcs industriels sont situés à proximité des zones urbaines mais sont séparés par des zones tampons vertes ou d'autres zones d'activités de bureau, de recherche ou d'éducation.

Le troisième est une zone industrielle intégrée à la zone urbaine. Cette méthode a commencé à apparaître dans les pays à haut niveau de développement industriel. La répartition rapprochée des différentes activités de la chaîne de production optimisera les activités commerciales et de production des entreprises. La valeur du terrain industriel augmentera grâce à sa proximité avec la vie urbaine et aux activités de recherche.

Cependant, le modèle d'intégration urbaine et industrielle présente des défis importants. Il s'agit de conflits entre trafics urbains et industriels, de risques environnementaux et de difficultés d'attraction de population dans les premières phases de développement.

Selon enCity, les complexes urbains-industriels doivent combiner et décentraliser leurs infrastructures de transport, afin d'éviter les conflits entre le trafic industriel et urbain. Par exemple, il est possible de placer les zones logistiques autour  des autoroutes, non seulement pour économiser du terrain, apporter de l'efficacité de circulation des marchandises, mais aussi pour éviter aux gros véhicules de circuler dans les zones résidentielles...

Pour les questions environnementales, il est possible de séparer différentes activités en utilisant des terres et des ceintures vertes afin d’augmenter la beauté du paysage et la qualité de vie des habitants. Enfin, dans le but d’attirer une communauté résidentielle vers les complexes urbains-industriels, il est possible de concevoir différents produits d’habitation et de proposer différentes densités de population.

"Par ailleurs, il est également conseillé de créer des ouvrages utilitaires et d’offrir des destinations attractives telles que des parcs et terrains de sport, des écoles, des hôpitaux... non seulement pour servir aux travailleurs, mais aussi pour attirer les riverains", a déclaré Pablo Acebillo, responsable de planification-styliste à enCity Singapour.

Texte et photo : Minh Thu/CVN

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